27.05.2008

Агентство ипотечного жилищного кредитования приостанавливает выкуп займов, выданных в рамках программы «Доступное жилье», и ужесточает требования к закладным. Срочные меры вызваны тем, что процент невозвратов по федеральной ипотеке в регионах значительно превысил среднерыночный уровень.

АИЖК прекратило выкупать закладные у 30 региональных компаний, то есть почти у седьмой части своих партнеров. Приостановить работу с операторами пришлось из-за возрастающего количества «плохих» долгов. Допустимый процент некачественных ссуд в порт-феле кредитора (около 1% просрочек плюс доли процента дефолтов) превышен в разы. Например, доля невозвратов по кредитам, выданным контрагентами АИЖК в Башкирии в прошлом году, составила 9%.

Дырявый портфель
Желание привлечь как можно больше клиентов, выдавая займы рискованным категориям заемщиков, привело к снижению качества закладных. Значительный процент невозвратов зафиксирован в регионах, лидирующих по объемам выданных ссуд.

Операторы Алтайского края в прошлом году выдали 4,4 млрд рублей, объем рефинансированных АИЖК закладных превысил 1 млрд. Доля просрочек составила 6%. Сейчас завершается ревизионная проверка алтайского Агентства жилищного кредитования, инициированная местной администрацией.

АИЖК ограничит выкуп закладных у провинившихся операторов. Лимит объема рефинансирования будет зависеть от доли просрочек по ранее выданным ссудам.

Кредитная часть программы «Доступное жилье» может оказаться замороженной. В итоге пострадают и желающие купить жилье, и маленькие банки, ипотечный бизнес которых в значительной степени зависит от АИЖК. При таком варианте развития событий на первый план в регионах выйдут коммерческие кредиторы с собственными ипотечными программами.

Гарантии недоверия
Чтобы снизить риски, недостаточно приостановить работу с проблемными кредиторами. Необходимо ужесточить стандарты кредитования, даже если название программы при этом окончательно утратит смысл.

В середине мая руководители АИЖК изменили порядок рефинансирования кредитов и уравняли условия АИЖК с большинством ипотечных программ. Возрастной ценз понижен с 75 до 65 лет к окончанию срока кредита. Агентство прекращает выкупать ссуды, выданные клиентам со справкой о доходах по форме банка.

Принимаются только 2-НДФЛ или справка по специальной форме агентства. При оценке надежности заемщика больше не учитываются субсидии и прочие нерегулярные поступления, а также косвенные свидетельства платеже-способности.

Теперь для участия в федеральной программе необходимы российское гражданство и регистрация по месту жительства. Супруг обязан стать созаемщиком и залогодателем, участие в сделке несовершеннолетних допустимо лишь при согласии органов опеки.

Оценка стоимости залогового имущества кредитором и независимым экспертом может расходиться либо в сторону увеличения, либо до 10% в сторону уменьшения. Комнаты в залог не принимаются, индивидуальные дома — только при одновременном залоге участка.

При нарушении стандартов Агентство вправе потребовать обратного выкупа закладных в течение 20 дней.

Эскиз для кризиса
Рост невозвратов напоминает о предпосылках американского кризиса. В Штатах основными игроками в погоне за «легкими» клиентами были брокеры и коммерческие банки, в России — операторы, рассчитывающие снять с себя ответственность за счет госгарантий. Поэтому у нас проблема массовых невозвратов относится лишь к региональной ипотеке по федеральным стандартам.

Контрагенты АИЖК заинтересованы в выдаче как можно большего количества займов, чтобы получить причитающийся процент, а потом продать долги Агентству, которое будет нести риски по дальнейшим выплатам. (Коммерческие банки, напротив, ужесточают требования к заемщикам, поскольку все риски берут на себя.)

Насколько операторы отходили от стандартов АИЖК, упрощая процедуру андеррайтинга и дальнейшего ведения кредита, покажут проверки. Однако в стандартах АИЖК прописано, что контрагенты самостоятельно устанавливают перечень документов, которые должен предъявить заемщик для получения первичного одобрения по кредиту.

Если ситуация все же будет развиваться по американскому сценарию, можно ожидать снижения цен на недвижимость в регионах, хотя и не в таких масштабах, как в США. Дефицит жилья в России по-прежнему высок, и даже при массовом выбросе на рынок бывших залогов цены не упадут столь стремительно.

Александра Никанорова
Еженедельная газета "Недвижимость и Строительство Петербурга", № 20(504) 2008-05-26, c.18